한국 신용으로 캐나다 모기지가 되나요? 신용과 한도는 다른 문제입니다

최종 확인: 2026년 9월 7일 · 공식 출처: CMHC 신규이민자 모기지 보험

일반 정보이며 법률·금융 자문이 아닙니다. 개별 상황에 대한 조언은 모기지 브로커, 대출 기관, 또는 공인 전문가와 상담하세요.

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먼저 결론부터

검색해서 들어오신 분들이 궁금한 건 대개 하나입니다. "한국에서 신용 잘 관리했는데, 그거 가지고 캐나다에서 집 살 수 있나요?"

답은 두 갈래로 나뉩니다. 그리고 이 둘을 섞으면 계속 헷갈립니다.

• 신용점수 자체는 넘어오지 않습니다. 캐나다 신용은 0에서 다시 시작합니다.
• 그런데 빌릴 수 있는 금액은 애초에 신용점수가 정하는 게 아닙니다. 한도는 캐나다에서 확인되는 소득과 부채 비율이 정합니다. 신용점수는 "빌려줄 것인가, 금리를 얼마로 할 것인가"에 영향을 주지, "얼마까지"를 정하는 숫자가 아닙니다.

그래서 한국 신용이 아무리 좋아도 캐나다 소득이 없으면 한도는 나오지 않습니다. 반대로 캐나다 소득이 충분해도 신용기록이 없으면 승인 단계에서 막힐 수 있습니다. 두 관문이 따로 있습니다.

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한국 신용점수는 왜 캐나다로 넘어오지 않나요?

캐나다의 신용조회기관은 에퀴팩스 캐나다(Equifax Canada)와 트랜스유니온 캐나다(TransUnion Canada) 두 곳입니다. 한국의 NICE평가정보나 KCB(코리아크레딧뷰로)와는 데이터를 주고받는 관계가 아닙니다. 같은 이름을 쓰는 회사라도 국가별 신용정보는 그 나라 법에 따라 따로 관리됩니다.

에퀴팩스는 2024년 10월 24일에 글로벌 컨슈머 크레딧 파일(Global Consumer Credit File)이라는 프로그램을 발표했습니다. 신규이민자가 본국 신용기록을 캐나다로 가져올 수 있게 하는 서비스입니다. 다만 발표 시점 기준으로 지원 국가는 인도 한 곳이었고, 다음 순서로 브라질·아르헨티나·칠레가 예정돼 있었습니다. 장기 목표가 18개국인데, 한국은 발표된 목록에 없습니다.

경쟁 서비스인 노바 크레딧(Nova Credit)의 크레딧 패스포트(Credit Passport)는 사정이 조금 다릅니다. 지원 국가 목록에 한국이 들어 있습니다. 캐나다 쪽 파트너로는 스코샤뱅크, RBC, BMO가 있습니다.

여기서 기대를 접게 만드는 단서가 하나 붙습니다. 노바 크레딧은 "모든 고객사가 이 국가들을 전부 사용하는 것은 아니다"라고 명시합니다. 즉 한국이 목록에 있다는 것과, 내가 찾아간 그 은행의 그 창구에서 한국 데이터를 실제로 조회해준다는 것은 다른 이야기입니다. 그리고 이 서비스가 캐나다에서 주로 쓰이는 곳은 신용카드 발급이지 모기지가 아닙니다.

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그럼 한국 신용기록은 아무 쓸모가 없나요?

그렇지는 않습니다. 여기가 대부분의 안내글이 빠뜨리는 부분입니다.

CMHC(캐나다 모기지주택공사)의 신규이민자 모기지 보험 규정은 캐나다 신용기록이 부족한 사람을 위해 대체 증빙을 인정합니다. 규정에 적힌 것은 이렇습니다.

• 국제 신용보고서(international credit report)
• 본국 금융기관이 발급한 레퍼런스 레터(letter of reference)
• 그 밖에 신용도를 입증하는 대체 수단

즉 제도상으로는 길이 열려 있습니다. "한국 신용점수를 캐나다 점수로 환산해준다"가 아니라, "캐나다 기록이 없는 사정을 다른 서류로 소명할 수 있다"는 쪽입니다. 이 차이가 중요합니다. 점수가 이전되는 게 아니라 심사자가 판단할 재료를 주는 것이고, 받아줄지 말지는 결국 대출 기관의 재량입니다.

CMHC는 이와 별개로 차주 중 최소 한 명의 신용점수 600점 이상을 요구합니다.

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한도는 무엇이 정하나요 — GDS와 TDS

여기가 이 글의 핵심입니다. 신용이 넘어오느냐와 한도가 얼마냐는 완전히 다른 계산입니다.

캐나다에서 빌릴 수 있는 금액은 두 비율이 정합니다.

• GDS(Gross Debt Service) 39% — 주거비 총액(모기지 원리금 + 재산세 + 난방비 + 콘도 관리비 일부)이 세전 가구소득의 39%를 넘지 않아야 합니다.
• TDS(Total Debt Service) 44% — 위 주거비에 자동차 할부, 학자금, 신용카드 최소상환액 등 모든 부채를 더한 값이 세전 가구소득의 44%를 넘지 않아야 합니다.

분모가 소득입니다. 신용점수가 아닙니다. 그래서 한국에서 신용을 아무리 잘 쌓아 왔어도, 그 사실이 이 계산식의 어느 자리에도 들어가지 않습니다.

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스트레스 테스트 — 지금 금리로 계산하지 않습니다

한도를 한 번 더 깎는 규칙이 있습니다. 최저자격금리(MQR, Minimum Qualifying Rate), 흔히 스트레스 테스트라고 부르는 것입니다.

OSFI(금융감독청) 기준은 이렇습니다.

계약금리에 2%를 더한 값과 5.25% 중 더 큰 값으로 심사한다.

예를 들어 계약금리가 4.5%라면 4.5 + 2 = 6.5%로 상환액을 계산해서 위의 GDS·TDS에 넣습니다. 5.25%보다 크니까 6.5%가 적용됩니다. 계약금리가 3%라면 3 + 2 = 5%이므로 5.25%가 적용됩니다.

체감되는 결과는 하나입니다. 광고에 나오는 금리로 계산한 한도보다 실제 한도가 적게 나옵니다.

한 가지 예외가 있습니다. OSFI는 연방 규제 대출 기관 사이에서 갱신 시점에 그대로 갈아타는 경우(상환기간을 늘리지 않고 대출금도 늘리지 않는 조건)에는 무보험 모기지에 MQR을 적용하도록 요구하지 않습니다. 처음 집을 사는 사람에게는 해당되지 않는 이야기이지만, 나중에 갱신할 때 알아두면 좋습니다.

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영주권자와 비영주권자는 무엇이 다른가요?

CMHC 신규이민자 규정에서 두 신분의 차이는 생각보다 좁습니다. 다만 좁은 만큼 정확히 알아둘 필요가 있습니다.

영주권자

• 1~2세대 주택: 최대 LTV 95% (최소 다운페이먼트 5%)
• 3~4세대 주택: 최대 LTV 90% (최소 다운페이먼트 10%)
• CMHC의 모든 주택 모기지 보험 상품 이용 가능

비영주권자(워크퍼밋 등 캐나다에서 합법적으로 일할 수 있는 사람)

• LTV 비율은 영주권자와 같습니다.
• 1~4세대 주택 대상이며 최소 한 세대는 본인이 거주해야 합니다.
• 비전통적 다운페이먼트를 쓸 수 없습니다. 증여받은 돈이나 빌린 돈으로 다운페이먼트를 채우는 방식이 막힙니다.
• 상환기간이 최대 25년입니다. 30년 옵션을 쓸 수 없습니다. 같은 금액을 빌려도 월 상환액이 더 크고, 그 상환액이 위의 GDS·TDS 계산에 들어가므로 결과적으로 한도가 더 적게 나옵니다.
• 아래의 외국인 주택구입 금지법 적용 대상이면 자격이 없습니다.

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외국인 주택구입 금지법은 아직 살아 있습니다

외국인 주택구입 금지법(Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act)은 2027년 1월 1일 만료 예정입니다. 만료일까지는 여전히 적용됩니다.

시행령(SOR/2022-250)에 예외가 있습니다.

워크퍼밋 소지자 — 두 조건을 모두 채우면 예외입니다.

• 구매일 기준 워크퍼밋 또는 취업 자격의 유효기간이 183일 이상 남아 있을 것
• 주택을 1채 넘게 사지 않았을 것

유학생 — 조건이 훨씬 빡빡합니다. 네 가지를 모두 채워야 합니다.

• 구매 연도 직전 5개 과세연도 전부 소득세 신고를 마쳤을 것
• 직전 5개 연도 각각 244일 이상 캐나다에 실제 체류했을 것
• 주택 구매가격이 50만 달러 이하일 것
• 주택을 1채 넘게 사지 않았을 것

유학생 조건은 사실상 "5년째 캐나다에 살면서 매년 세금 신고를 해온 사람"을 뜻합니다. 갓 온 학생에게는 해당되지 않습니다.

만료 이후에 대해서는 확정된 것이 없습니다. 정부가 단순 연장 대신 다른 제도를 검토 중이라는 보도가 있지만, 발표된 내용은 없습니다. 만료일에 가까워지면 다시 확인하셔야 합니다.

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그래서 실제로는 어떻게 되나요

제 경험을 그대로 적습니다. 한국 신용기록을 근거로 모기지를 받아보려던 시도는 되지 않았습니다.

규정에 국제 신용보고서와 본국 은행 레퍼런스 레터를 인정한다고 적혀 있는 것과, 실제 창구에서 그 서류를 받아 심사까지 진행해 주는 것은 다른 일이었습니다. 위에서 짚은 이유들이 겹칩니다.

• 한국은 에퀴팩스의 해외 신용기록 이전 프로그램 대상이 아닙니다.
• 노바 크레딧은 한국을 지원하지만 모든 대출 기관이 그 국가를 쓰지는 않고, 캐나다에서 이 서비스가 주로 쓰이는 곳은 신용카드입니다.
• 그리고 무엇보다, 대체 증빙이 통과되더라도 한도를 정하는 것은 캐나다에서 확인되는 소득입니다. 신용 문제를 해결해도 소득 문제가 그대로 남습니다.

현실적인 순서는 이렇게 됩니다. 도착하자마자 뉴커머 은행 계좌를 열고 시큐어드 카드나 뉴커머 신용카드로 캐나다 신용을 처음부터 쌓기 시작하는 것, 그리고 캐나다 소득 증빙을 만드는 것. 다운페이먼트를 모으는 계좌로는 FHSA를 먼저 보시고, 한국에서 자금을 가져올 계획이라면 한국에서 캐나다로 돈 보내기에 캐나다 부동산 취득 시 한국 은행에 먼저 해야 하는 신고가 정리돼 있습니다.

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확인하지 못한 것

정확성을 위해 확인하지 못한 것은 그대로 적습니다.

• 한국 NICE평가정보나 KCB에서 영문 신용보고서를 발급받을 수 있는지 확인하지 못했습니다. CMHC 규정이 인정하는 "국제 신용보고서"를 실제로 어떤 형태로 준비하는지가 여기 달려 있는데, 공식 안내를 찾지 못했습니다.
• 한국에 남아 있는 소득을 캐나다 대출 기관이 소득으로 인정하는지 확인하지 못했습니다. 대출 기관마다 다르고 공개된 통일 기준을 찾지 못했습니다.
• 각 은행의 신규이민자 모기지 프로그램별 세부 조건(입국 후 몇 년까지, 필요 서류)은 은행 공식 페이지에서 조건을 명시적으로 확인하지 못해 이 글에 숫자로 적지 않았습니다. 스코샤뱅크는 임시거주자용 모기지 프로그램을 별도로 운영하며, 해당 페이지에 외국인 주택구입 금지법의 영향을 받을 수 있다고 적혀 있습니다.

모르는 것을 아는 것처럼 쓰지 않는 편이 낫다고 생각합니다. 위 세 가지는 확인되는 대로 이 글을 갱신하겠습니다.

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함께 보면 좋은 글

캐나다 신용을 처음부터 쌓는 첫 단계는 뉴커머 은행 계좌 가이드에 있습니다. 다운페이먼트를 모으는 계좌는 FHSA 완전 가이드를, 한국에서 자금을 옮길 때의 신고 의무는 한국에서 캐나다로 돈 보내기를 참고하세요. 도착 직후의 전체 순서는 첫 90일에 정리돼 있습니다.