캐나다 집 사는 절차 완전 가이드 — 온타리오 기준, 사전승인부터 클로징까지

최종 확인: 2026년 8월 30일 · 공식 출처: Ontario.ca — What to know before buying a home

일반 정보이며 법률 자문이나 금융 자문이 아닙니다. 개별 사안은 변호사, 모기지 전문가와 상담하세요.

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캐나다에서 집을 사는 절차는 한국과 구조 자체가 다릅니다. 계약서를 쓰고 잔금을 치르는 큰 그림은 비슷해 보이지만, 실제로는 등기를 본인 이름으로 넣을 수 없어 변호사가 사실상 필수이고, 기존 주택에는 계약을 무를 수 있는 취소 기간이 아예 없고, 오퍼가 수락되면 계약금을 24시간 안에 넘겨야 하며, 토론토에서는 취득세를 주와 시에 두 번 냅니다.

이 글은 온타리오를 기준으로 자금 준비 단계부터 열쇠를 받는 클로징까지를 한 편에 담았습니다. 인용한 숫자와 규정은 2026년 8월 30일에 정부와 규제기관 페이지에서 직접 확인했습니다.

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한국과 다른 다섯 가지부터

본론에 들어가기 전에 판단 기준 자체를 바꿔야 하는 부분이 있습니다.

하나. 변호사가 사실상 필수입니다. 온타리오 법에 "집을 살 때 변호사를 선임하라"는 조문이 있는 것은 아닙니다. 다만 전자등기 시스템에서 대부분의 소유권 이전 등기 권한이 변호사에게만 열려 있어서, 변호사 없이는 거래를 끝낼 수 없습니다. 선택이 아니라 제도의 결과입니다.

둘. 취소 기간이 없습니다. 기존 주택에는 법으로 보장된 냉각 기간이 존재하지 않습니다. 신축 분양 콘도만 10일을 인정받습니다. 조건 없는 오퍼를 넣고 수락되면 되돌릴 방법이 없습니다.

셋. 조건부 조항이 유일한 탈출구입니다. 모기지 승인 조건, 홈 인스펙션 조건처럼 계약서에 미리 넣어둔 조건이 충족되지 않을 때에만 계약을 빠져나올 수 있습니다. 경쟁이 심한 시장에서 조건을 다 빼는 관행이 위험한 이유가 여기 있습니다.

넷. 계약금을 24시간 안에 내야 합니다. 표준 매매계약서에서 계약금 납부 시점을 Upon Acceptance 로 고르면, 그 말 자체가 수락 후 24시간 이내에 계약금을 예치인에게 전달해야 한다는 뜻으로 양식 안에 정의되어 있습니다. 관행이 아니라 계약서 문구입니다. 아래에서 따로 다룹니다.

다섯. 중개수수료의 법적 구성이 통념과 다릅니다. 규제기관인 온타리오 부동산위원회는 구매자 측 브로커리지 수수료의 책임자를 구매자로 봅니다. 매도인이 대신 내주는 것은 계약서 안에서 따로 협상하는 조항입니다. 아래 3단계에서 자세히 다룹니다.

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전체 흐름과 걸리는 시간

집을 알아보기 시작해서 열쇠를 받기까지는 보통 이런 순서로 갑니다.

5단계의 오퍼 유효기간과 9단계의 30~90일은 캐나다 주택공사가 안내하는 통상 범위입니다. 6단계의 조건 기간은 법으로 정해진 일수가 없고 전적으로 당사자 사이의 협상입니다.

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1단계 · 다운페이먼트와 모기지

최소 다운페이먼트

집값 구간별로 최소 비율이 정해져 있습니다.

150만 달러가 경계선인 이유는 모기지 디폴트 보험에 들 수 있는 집값 상한이기 때문입니다. 이 상한은 2024년 12월 15일에 100만 달러에서 150만 달러로 올랐습니다. 재무부는 이것이 2012년 이후 첫 조정이라고 밝혔습니다.

모기지 디폴트 보험

다운페이먼트가 집값의 20퍼센트 미만이면 보험이 의무입니다. 보험료는 대출금액 대비 비율로 붙습니다.

온타리오에서는 이 보험료에 주 판매세가 따로 붙고, 그 세금은 대출금에 합산할 수 없어 현금으로 내야 합니다. 보험료 자체는 모기지에 얹을 수 있지만 세금은 그렇지 않다는 뜻입니다.

상환기간

보험이 붙는 모기지의 기본 상환기간은 25년입니다. 30년은 최초 주택 구입자 전체와 신축 주택 구입자 전체에게 열려 있습니다. 2024년 8월 1일에 신축을 사는 최초 구입자에게 먼저 허용됐고, 2024년 12월 15일에 지금의 범위로 넓어졌습니다.

스트레스 테스트

보험이 없는 모기지는 계약 금리에 2퍼센트를 더한 값과 5.25퍼센트 중 높은 쪽으로 상환 능력을 심사받습니다. 연방 규제 금융기관에 적용되는 기준입니다.

2024년 11월 21일부터 예외가 하나 생겼습니다. 잔여 상환기간과 대출금액이 늘지 않는 조건으로 연방 규제 금융기관 사이를 그대로 옮기는 경우에는 이 최소 자격 금리를 적용하지 않습니다. 거래비용 명목으로 원금이 3천 달러까지 늘어나는 것은 허용됩니다. 갱신할 때 다른 은행으로 옮기는 문턱이 낮아진 조치입니다.

소득 대비 부채 비율

캐나다 주택공사 기준으로 총부채상환비율(GDS)은 39퍼센트, 총부채비율(TDS)은 44퍼센트가 상한입니다. GDS는 원리금과 재산세, 난방비를 총소득으로 나눈 값이고, TDS는 여기에 다른 부채 상환액까지 더한 값입니다.

사전승인과 사전자격

여기서 한 가지 정정할 것이 있습니다. 한국어 자료에서 흔히 "사전자격은 간단한 추정이고 사전승인은 서류 심사"라고 나누는데, 연방 금융소비자보호원은 두 용어를 구분해서 정의하지 않습니다. 해당 페이지는 사전승인을 설명하면서 이것이 사전자격이라고도 불릴 수 있다고 적고, 대출기관마다 각 단계의 정의와 기준이 다르다고 명시합니다.

실무적으로 중요한 것은 이름이 아니라 두 가지입니다. 첫째, 그 절차가 금리를 얼마나 붙잡아 주는가입니다. 공식 안내는 60일에서 130일까지로 대출기관마다 다르다고 설명합니다. 둘째, 사전승인은 모기지 승인을 보장하지 않는다는 점입니다. 오퍼에 모기지 조건을 넣어야 하는 이유가 여기 있습니다.

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2단계 · 에이전트와 TRESA

온타리오의 중개 규정은 2023년 12월 1일에 크게 바뀌었습니다. 구매자 입장에서 실제로 달라진 것을 정리합니다.

첫 서류는 RECO Information Guide입니다

에이전트는 브로커리지와 계약을 맺기 전에, 그리고 어떤 서비스나 도움을 주기 전에 이 안내서를 교부하고 내용을 설명할 의무가 있습니다. 다만 수령 확인 서명을 받을 법적 의무는 없습니다. 이 안내서를 받지 못했다면 절차가 제대로 시작되지 않은 것입니다.

고객이거나 자기대리이거나, 둘 중 하나입니다

예전에 있던 중간 지위인 customer가 없어졌습니다. 이제는 브로커리지의 고객(client)이거나, 스스로를 대리하는 당사자(self-represented party)이거나 둘 중 하나입니다. 자기대리를 선택하면 그 에이전트는 조언을 해줄 수 없고, 별도의 고지 양식을 받게 됩니다.

지정 대리 — 같은 회사 안에서도 정보가 막힙니다

예전에는 브로커리지 전체가 고객을 대리해서, 같은 회사 소속 에이전트가 매도인과 매수인 양쪽에 붙으면 자동으로 다중 대리가 됐습니다. 지금은 계약서에 특정 에이전트 한 명을 지정 대리인으로 지명하고 나머지 소속 에이전트는 중립이 됩니다.

구매자에게 실질적으로 중요한 대목은 이것입니다. 지정 대리인은 고객의 비밀 정보, 그러니까 얼마까지 올릴 생각인지, 재정 상황이 어떤지 같은 것을 서면 동의 없이 같은 회사의 다른 에이전트와 공유할 수 없습니다.

경쟁 오퍼 — 개수는 알 수 있고, 내용은 매도인이 정합니다

이 부분이 자주 오해됩니다. 규제기관은 법령 자체에 "오픈 오퍼 프로세스"라는 개념이 없다고 분명히 밝히고 있습니다. 실무에 붙은 이름입니다.

정리하면 이렇습니다.

• 오퍼 개수는 의무 공개입니다. 오퍼를 낸 모든 사람에게 경쟁 오퍼가 몇 건인지 알려야 합니다
• 오퍼 내용 공개는 매도인의 재량입니다. 매도인이 서면으로 지시하면 가격만, 또는 특정 조건만 골라서 공개할 수 있고, 진행 중에 지시를 바꿀 수도 있습니다. 공개할 의무는 없습니다
• 제출자의 신원은 매도인이 지시해도 공개할 수 없습니다

그러니까 구매자가 보장받는 것은 사실상 경쟁자가 몇 명인지까지입니다.

수수료는 누가 내는가

규제기관의 공식 문장은 이렇습니다. 구매자 고객이 자신이 받는 대리와 서비스에 대한 비용의 책임 당사자라는 것입니다. 매도인이 그 비용을 보전해 주는 것은 매매계약서 안에 넣는 보수 조항을 통해 매수인과 매도인이 직접 합의하는 별개의 약정입니다.

그래서 그 조항에는 다섯 가지가 들어가야 합니다.

1. 당사자 — 매도인과 매수인
2. 목적 — 매도인이 매수인의 브로커리지 비용을 보전한다는 취지
3. 금액 — 정확한 액수와 세금 포함 여부
4. 시기 — 언제 지급하는지, 보통은 클로징일
5. 지급인과 수령인 — 매도인이 내고 누가 받는지

실무적 함의가 분명합니다. 대리 계약에 적힌 약정액보다 매도인이 제안한 금액이 적으면 차액은 구매자 부담이 될 수 있습니다. 대리 계약서의 보수 조항과 매매계약서의 보수 조항을 나란히 놓고 확인하셔야 합니다.

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3단계 · 오퍼와 조건부 조항

매매계약서를 Agreement of Purchase and Sale, 줄여서 APS라고 부릅니다. 오퍼 유효기간은 통상 48시간에서 72시간입니다.

세 가지 대표 조건

• 모기지 승인 조건(financing condition) · 정해진 기간 안에 실제 모기지 승인을 받지 못하면 계약을 무를 수 있습니다. 사전승인은 승인이 아니므로 이 조건이 안전장치가 됩니다
• 홈 인스펙션 조건(inspection condition) · 검사 결과가 만족스럽지 않으면 빠져나올 수 있습니다
• 스테이터스 서티피킷 조건(status certificate condition) · 콘도를 살 때 필요합니다. 아래에서 따로 다룹니다

캐나다 주택공사 안내는 이 점을 분명히 합니다. 조건이 충족되지 않으면 매도인이 이미 수락한 뒤라도 오퍼를 변경하거나 취소할 수 있습니다.

조건 기간은 며칠인가

법으로 정해진 일수가 없습니다. 온타리오 법령에도, 정부와 규제기관 어느 페이지에도 조건 기간의 법정 일수는 나오지 않습니다. 전적으로 협상 사항입니다.

한국어 자료에 흔히 보이는 "모기지 조건 5영업일, 인스펙션 5일" 같은 숫자는 로펌과 중개업체 글에서만 확인되는 관행이고 공식 근거가 없습니다. 이 글에서는 그 숫자를 쓰지 않습니다.

법령에서 유일하게 도출되는 제약은 스테이터스 서티피킷 쪽입니다. 콘도 법인이 이 서류를 내줄 법정 기한이 10일이므로, 조건 기간을 10일보다 짧게 잡으면 서류가 도착하기 전에 조건이 만료됩니다.

취소 기간 — 신축 콘도만 있습니다

신축 콘도의 10일은 양측이 서명한 매매계약서를 받은 날과 공시서류 및 온타리오 콘도 구매자 안내서를 받은 날 중 늦은 날부터 셉니다. 사유는 묻지 않고, 위약금이나 수수료 없이 취소할 수 있으며, 계약금은 이자와 함께 돌려받습니다. 이자율은 캐나다은행 기준금리에서 2퍼센트포인트 낮은 이율입니다.

공시서류에 중대한 변경이 생기면 별도의 10일이 다시 발생합니다.

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계약금 — 24시간 안에 움직여야 하는 돈

한국에서 집을 살 때 계약금을 넣는 감각으로 오면 여기서 가장 크게 당황합니다. 금액이 크고, 시간이 짧고, 준비할 시점이 오퍼를 넣기 전이기 때문입니다.

24시간은 관행이 아니라 계약서 문구입니다

온타리오에서 널리 쓰이는 표준 매매계약서(OREA Form 100)의 계약금 조항은 납부 시점을 세 가지 중에서 고르게 되어 있습니다. Herewith(오퍼를 낼 때 함께), Upon Acceptance(수락 시), 그리고 계약서에 따로 적는 방식입니다.

여기서 Upon Acceptance 를 고르면 양식이 그 말을 이렇게 정의합니다.

For the purposes of this Agreement, "Upon Acceptance" shall mean that the Buyer is required to deliver the deposit to the Deposit Holder within 24 hours of the acceptance of this Agreement.

즉 수락 후 24시간 이내입니다. 2015년판, 2022년판, 2024년판과 콘도용 양식(Form 101) 모두 같은 문구를 담고 있습니다.

얼마를 넣는가는 정해져 있지 않습니다

표준 계약서의 금액란은 비어 있습니다. 법이나 규정이 정한 비율을 확인하지 못했고, 규제기관과 업계 통계에서도 계약금 비율에 관한 지침이나 수치를 찾지 못했습니다. 흔히 도는 몇 퍼센트라는 숫자는 중개업체와 법무법인의 글에서만 확인됩니다.

그러니까 금액은 오퍼에 적어 넣는 협상 사항입니다. 경쟁이 붙으면 계약금을 키워 진지함을 보이는 전략을 쓰기도 하는데, 그만큼 묶이는 현금이 커집니다.

누구에게, 어떤 형태로 내는가

매도인 개인에게 주는 돈이 아닙니다. 계약서에 적힌 예치인(Deposit Holder) 에게 전달하고, 예치인은 그 돈을 자기 명의의 부동산 신탁계좌에 넣습니다. 실무에서는 보통 매도인 측 브로커리지가 예치인이 됩니다.

브로커리지는 계약금을 받은 날로부터 5영업일 이내에 신탁계좌에 예치해야 합니다. 이자가 붙는 계좌를 쓸 의무는 없고, 표준 양식은 무이자 신탁계좌를 전제로 적혀 있습니다.

지급 수단은 오해가 많은 부분입니다. 표준 양식의 계약금 조항에 적힌 표현은 negotiable cheque 하나뿐입니다. 은행 발행 수표나 전신송금을 요구하는 문구는 계약금 조항이 아니라 클로징 대금 조항(제21조) 에 있습니다. 실제로 무엇을 요구받을지는 브로커리지마다 다를 수 있으니 오퍼를 쓰기 전에 물어보세요.

이 돈은 집값의 일부입니다

별도로 나가는 비용이 아닙니다. 표준 양식은 계약금을 완결 시 매매대금에 충당한다고 적고 있습니다.

그래서 다운페이먼트와 계약금을 더해서 두 번 계산하면 안 됩니다. 다운페이먼트가 15만 달러이고 계약금으로 5만 달러를 이미 냈다면, 클로징에 필요한 건 나머지 10만 달러에 클로징 비용을 더한 금액입니다.

계약이 깨지면 계약금은 어떻게 되나

자동으로 매도인에게 넘어가지 않습니다. 이 점이 실무에서 가장 중요합니다.

브로커리지가 신탁계좌에서 돈을 내주려면 당사자 전원이 서명한 상호 해지 합의서나 법원 명령이 있어야 합니다. 그런 근거 없이 지급하면 브로커리지가 잘못 지급한 금액에 책임을 질 수 있습니다.

그래서 계약이 깨졌을 때 계약금이 신탁계좌에 묶인 채 양측이 다투는 상황이 실제로 생깁니다. 미청구 상태로 2년이 넘으면 그 돈은 온타리오 부동산위원회로 넘어갑니다.

예치금 보험이 지켜주는 것과 못 지켜주는 것

온타리오 부동산위원회는 소비자 예치금 보험을 운영합니다. 개인당 청구 건당 20만 달러까지이고, 자기부담금은 없습니다.

다만 보장 범위를 정확히 아셔야 합니다.

• 보장되는 것 · 등록된 중개사나 브로커리지의 절도, 사기, 파산, 자금 유용
• 보장되지 않는 것 · 매도인과 매수인이 계약금을 놓고 벌이는 분쟁, 빌더나 빌더 측 변호사에게 낸 예치금, 중개사의 단순 착오나 실수

즉 이 보험은 중개사가 돈을 들고 사라지는 상황에 대한 것이지, 계약이 깨져 계약금을 못 돌려받는 상황에 대한 것이 아닙니다. 신축 분양 계약금이 빠져 있다는 점도 함께 기억해두세요.

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스테이터스 서티피킷

기존 콘도를 살 때 반드시 확인해야 하는 서류입니다. 해당 유닛과 콘도 법인의 상태를 담은 스냅샷으로, 관리비 체납 여부, 준비금 상태, 진행 중인 소송, 특별부담금, 규약과 세칙, 보험이 들어갑니다.

법으로 정해진 것이 두 가지 있습니다.

• 발급 기한 · 요청과 수수료 납부를 받은 날로부터 10일 이내
• 수수료 상한 · 100달러, 모든 관련 세금 포함

특별부담금이 예정되어 있거나 준비금이 얇으면 입주 후에 큰돈이 나갑니다. 이 서류는 변호사가 검토하도록 하세요.

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4단계 · 변호사

왜 사실상 필수인가

온타리오 전자등기 시스템 공식 회보는 대부분의 소유권 이전 등기 권한이 변호사에게만 한정된다고 명시합니다. 이전 등기에는 원칙적으로 양측 변호사 두 명의 서명이 필요합니다.

온타리오 변호사협회 자료는 이 점을 다시 확인합니다. 준법진술이 필요한 문서는 변호사만 서명할 수 있고, 소유권 이전이 여기 해당합니다.

변호사가 실제로 하는 일

• 권원조사 · 소유권에 하자가 없는지, 이전과 말소 이력에 사기 징후가 없는지 확인합니다
• 하자보정 요구서 · 권원조사 결과를 검토해 매도인 측에 시정을 요구합니다. 이 검토는 변호사가 직접 해야 하고 비변호사에게 위임할 수 없습니다
• 권원보험 검토 · 피보험자 이름과 법적 표시가 맞는지 확인합니다
• 정산서 검토 · 재산세와 유틸리티 같은 항목을 날짜로 나눈 정산 내역을 확인하고 클로징 전에 설명합니다
• 등기 · 준법진술에 서명하고 소유권을 이전합니다
• 신탁자금 관리 · 모기지 자금과 다운페이먼트를 받아 각 상대방에게 전달합니다

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5단계 · 클로징

계약일로부터 클로징까지는 통상 30일에서 90일입니다. 클로징 당일에는 이런 순서로 일이 진행됩니다.

1. 대출기관이 구매자 측 변호사에게 모기지 자금 전액을 송금합니다
2. 구매자가 변호사에게 다운페이먼트 전액을 전달합니다. 보통 보증수표(certified cheque)입니다
3. 변호사가 각종 수수료와 비용을 대납하고, 남은 자금을 매도인 측 변호사에게 송금합니다
4. 변호사가 구매자 이름으로 등기합니다
5. 변호사가 구매자에게 권리증서와 열쇠를 인도합니다

본인이 매도인을 만나 돈을 건네고 열쇠를 받는 그림이 아닙니다. 돈도 서류도 변호사를 거칩니다.

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돈 총정리

온타리오 취득세

구간별로 누진 적용합니다.

2.5퍼센트 최고 구간은 단독주택과 2가구 주택에만 적용됩니다. 비주거용은 40만 달러 초과분이 전부 2.0퍼센트입니다.

토론토 시 취득세 — 2026년 4월 1일에 올랐습니다

토론토에서는 위의 주 취득세에 더해 시 취득세를 한 번 더 냅니다. 그리고 고가 구간이 2026년 4월 1일부터 크게 올랐습니다.

고가 구간의 연혁은 두 단계입니다. 2024년 1월 1일에 300만 달러 초과 구간이 처음 생겼고, 2026년 4월 1일에 위 표의 수준으로 올랐습니다. 주거용이 아닌 부동산에는 고가 구간이 없고 40만 달러 초과분이 2.0퍼센트입니다.

첫 주택 구입자 취득세 환급

토론토에서 사면 두 가지를 함께 받아 최대 8,475달러입니다. 온타리오 환급 4,000달러는 집값 36만 8천 달러까지 주 취득세를 0으로 만드는 금액입니다.

자격 요건은 양쪽이 대체로 같습니다.

• 만 18세 이상
• 캐나다 시민권자 또는 영주권자
• 전 세계 어디서든, 언제든 주택이나 주택 지분을 소유한 적이 없을 것
• 배우자가 혼인 관계 중에 주택을 소유한 적이 있으면 양쪽 모두 부적격
• 이전일로부터 9개월 이내에 주된 거주지로 입주
• 등기일로부터 18개월 이내에 신청

세 번째 항목을 특히 보셔야 합니다. 한국에 집이 있었거나 있는 경우 대상이 아닙니다. 캐나다 안에서만 따지는 조건이 아닙니다.

그 밖의 클로징 비용

연방 금융소비자보호원은 클로징 비용을 매매가의 1.5퍼센트에서 4퍼센트 범위로 안내합니다. 홈 인스펙션, 변호사 비용, 재산세 정산, 권원보험 등이 들어가는 일회성 비용입니다. 이 범위에 취득세가 포함되는지는 명시되어 있지 않으므로, 토론토라면 취득세를 별도로 잡아두시는 편이 안전합니다.

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첫 주택 구입자를 위한 제도

FHSA

• 연 납입 한도 8,000달러
• 평생 한도 40,000달러
• 미사용 한도는 다음 해로 이월되며 연간 이월 상한도 8,000달러입니다. 따라서 한 해에 최대 16,000달러까지 넣을 수 있습니다
• 계좌는 다음 중 가장 빠른 시점에 닫아야 합니다. 첫 개설로부터 15주년, 만 71세가 되는 해, 첫 적격 인출의 다음 해

HBP

RRSP에서 인출할 수 있는 한도가 60,000달러입니다. 2024년 4월 16일 이후 인출부터 적용되며 그 전에는 35,000달러였습니다. 상환 기간은 15년입니다.

상환 개시 시점에 임시 유예가 걸려 있습니다. 2022년 1월 1일부터 2025년 12월 31일 사이의 첫 인출과, 2026년 1월 1일부터 2028년 12월 31일 사이의 첫 인출은 상환 개시가 3년 늦춰져 인출한 해로부터 5년째 되는 해에 시작합니다. 2026년에 인출하면 2031년에 첫 상환을 하게 됩니다.

신축 주택 GST 환급

최초 주택 구입자를 위한 GST 환급 제도가 새로 생겼습니다.

• 신축 주택의 GST를 최대 100퍼센트, 최대 50,000달러 환급
• 100만 달러 이하는 전액, 100만 달러 초과 150만 달러 미만은 점감, 150만 달러 이상은 환급 없음
• 최초 주택 구입자 정의가 다릅니다. 만 18세 이상이고, 해당 연도와 직전 4개 연도 동안 캐나다 안팎을 막론하고 주택을 소유한 적이 없어야 합니다
• 빌더에게서 사는 경우 계약 체결이 2025년 5월 27일 이후이고 2031년 전이어야 하며, 실질적 완공은 2036년 전이어야 합니다
• 평생 1회만 청구할 수 있고 배우자가 이미 청구했다면 청구할 수 없습니다

취득세 환급의 "전 세계 어디서든, 언제든"과 GST 환급의 "직전 4개 연도"는 기준이 다릅니다. 한쪽에서 떨어져도 다른 쪽은 될 수 있습니다.

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외국인 구매 금지

비캐나다인의 주거용 부동산 구매를 금지하는 연방법이 2023년 1월 1일에 발효했고, 2024년 2월에 2년 연장되어 2027년 1월 1일까지 유지됩니다.

적용 범위는 인구조사 대도시권 또는 인구조사 집적지 안의 주거용 부동산(최대 3세대)입니다. 이 범위 밖은 적용되지 않습니다. 위반 시 최대 1만 달러의 벌금과 법원 명령에 의한 매각이 가능합니다.

주요 예외는 이렇습니다.

• 캐나다 시민권자와 영주권자
• 요건을 충족하는 유학생 — 등록 학업 중, 5년간 세금 신고 이력, 연 244일 이상 체류, 그리고 물건 가격이 50만 달러 미만
• 유효한 취업허가를 가진 임시 거주 근로자
• 난민과 적격 난민 신청자
• 캐나다인 배우자나 사실혼 파트너와 공동으로 구매하는 경우

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홈 인스펙션

온타리오에는 홈 인스펙터 의무 면허 제도가 없습니다. 온타리오 정부 페이지는 지금 시점에 인스펙터에 대한 의무 요건이 없다고 명시합니다. 인증은 자발적이고, 배상책임보험도 법적 의무가 아닙니다.

비용은 정부 안내 기준으로 통상 350달러에서 600달러 이상입니다.

면허제를 도입하는 법(Home Inspection Act, 2017)이 2017년 4월 10일에 왕실재가를 받았지만, 각 부칙이 포고로 시행되는 구조이고 2026년 7월자 정부 페이지가 여전히 의무 요건 없음이라고 적고 있습니다. 즉 통과됐으나 시행되지 않은 상태입니다.

따라서 인스펙터의 자격과 보험을 본인이 직접 확인해야 합니다. 면허가 있다고 가정하지 마세요.

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주별로 다른 부분

이 글은 온타리오 기준입니다. 다른 주는 아래 항목이 특히 다르므로 해당 주 정부 페이지에서 직접 확인하셔야 합니다. 각 주의 세부 규정은 이 글에서 확인하지 않았습니다.

• 시 취득세를 따로 걷는 곳은 흔하지 않습니다. 토론토의 이중 부과는 일반적인 구조가 아닙니다
• 취득세 자체가 없는 주가 있습니다. 앨버타와 서스캐처원은 취득세 대신 등기 수수료 방식을 씁니다
• 변호사 대신 공증인이 하는 곳이 있습니다. 브리티시컬럼비아는 노터리 퍼블릭이, 퀘벡은 노테르가 같은 역할을 합니다
• 퀘벡은 민법 체계라 절차가 상당히 다릅니다. 매물 검색부터 Centris.ca를 따로 써야 합니다
• 외국인 대상 추가 세금이 주마다 다릅니다. 이 글에서는 연방 구매 금지만 다루었습니다

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자주 묻는 질문

변호사 없이 집을 살 수 있나요?

사실상 불가능합니다. 온타리오 전자등기 시스템에서 대부분의 소유권 이전 등기 권한이 변호사에게만 열려 있습니다. 법이 변호사 선임을 명령하는 형태가 아니라, 등기를 넣을 수 없어 거래를 끝낼 수 없는 형태입니다.

계약하고 나서 마음이 바뀌면 취소할 수 있나요?

기존 주택은 취소할 수 없습니다. 온타리오에 법정 냉각 기간이 없습니다. 계약서에 넣어둔 조건이 충족되지 않을 때에만 빠져나올 수 있습니다. 신축 분양 콘도만 10일의 취소 기간을 인정받습니다.

중개수수료는 매도인이 다 내는 것 아닌가요?

규제기관의 구성은 다릅니다. 구매자 고객이 자기 브로커리지 비용의 책임 당사자이고, 매도인이 보전해 주는 것은 매매계약서 안의 보수 조항으로 따로 합의하는 사항입니다. 대리 계약의 약정액보다 매도인 제안액이 적으면 차액이 구매자 부담이 될 수 있습니다.

다운페이먼트가 20퍼센트가 안 되면 집을 못 사나요?

살 수 있습니다. 집값 50만 달러 이하는 5퍼센트, 50만 달러에서 150만 달러 사이는 첫 50만 달러의 5퍼센트에 초과분의 10퍼센트를 더한 금액이 최소입니다. 다만 20퍼센트 미만이면 모기지 디폴트 보험이 의무이고 보험료가 붙습니다. 집값이 150만 달러 이상이면 보험 자체가 불가능해 20퍼센트가 필요합니다.

사전승인을 받으면 모기지가 나오는 건가요?

아닙니다. 공식 안내가 이 절차는 모기지 승인을 보장하지 않는다고 명시합니다. 그래서 오퍼에 모기지 승인 조건을 넣습니다. 사전승인이 붙잡아 주는 것은 금리이고, 기간은 대출기관에 따라 60일에서 130일입니다.

한국에 집이 있는데 첫 주택 구입자 환급을 받을 수 있나요?

취득세 환급은 받을 수 없습니다. 온타리오와 토론토 모두 전 세계 어디서든, 언제든 주택을 소유한 적이 없을 것을 요구합니다. 다만 신축 GST 환급은 기준이 달라서 해당 연도와 직전 4개 연도만 봅니다. 4년보다 전에 처분했다면 이쪽은 가능할 수 있습니다.

스테이터스 서티피킷은 얼마나 걸리고 얼마인가요?

요청과 수수료 납부를 받은 날로부터 10일 이내에 내주도록 법에 정해져 있고, 수수료 상한은 세금 포함 100달러입니다. 콘도 조건 기간을 10일보다 짧게 잡으면 서류가 오기 전에 조건이 만료되니 주의하세요.

오퍼를 넣을 때 경쟁자가 몇 명인지 알 수 있나요?

알 수 있습니다. 에이전트는 오퍼를 낸 모든 사람에게 경쟁 오퍼의 개수를 알려야 합니다. 다만 각 오퍼의 내용을 공개할지는 매도인이 정하고, 공개할 의무는 없습니다. 제출자의 신원은 매도인이 지시해도 공개할 수 없습니다.

클로징 당일에 제가 하는 일은 뭔가요?

다운페이먼트를 변호사에게 전달하는 것이 핵심입니다. 보통 보증수표로 냅니다. 나머지는 변호사가 진행합니다. 대출기관이 변호사에게 모기지 자금을 보내고, 변호사가 비용을 정산해 매도인 측에 송금하고, 등기를 넣고, 권리증서와 열쇠를 건네줍니다.

계약금은 언제까지 내야 하나요?

계약서에서 Upon Acceptance 를 골랐다면 오퍼가 수락된 때로부터 24시간 이내입니다. 이건 관행이 아니라 표준 양식이 그 말을 그렇게 정의해두고 있습니다. 오퍼를 제출한 때가 아니라 수락된 때부터 센다는 점을 주의하세요.

계약금은 얼마를 넣어야 하나요?

법이나 규정이 정한 비율을 확인하지 못했습니다. 표준 양식의 금액란도 비어 있고, 규제기관과 업계 통계에서 비율에 관한 지침이나 수치를 찾지 못했습니다. 오퍼에 적어 넣는 협상 사항이라고 보시는 것이 정확합니다.

계약이 깨지면 계약금을 바로 돌려받나요?

자동으로는 아닙니다. 브로커리지가 신탁계좌에서 돈을 내주려면 당사자 전원이 서명한 상호 해지 합의서나 법원 명령이 있어야 합니다. 그래서 다툼이 생기면 계약금이 신탁계좌에 묶인 채로 시간이 갑니다. 미청구 상태로 2년이 넘으면 온타리오 부동산위원회로 넘어갑니다.

예치금 보험이 있으면 계약금은 안전한가요?

경우를 나눠 보셔야 합니다. 온타리오 부동산위원회의 소비자 예치금 보험은 등록 중개사나 브로커리지의 절도, 사기, 파산, 자금 유용을 개인당 청구 건당 20만 달러까지 보장합니다. 반면 매도인과 매수인 사이의 계약금 분쟁, 그리고 빌더나 빌더 측 변호사에게 낸 예치금은 보장 대상이 아닙니다.

홈 인스펙션은 꼭 해야 하나요?

법적 의무는 아니지만 조건으로 넣지 않으면 하자를 발견해도 계약을 무를 수 없습니다. 그리고 온타리오는 인스펙터 면허 제도가 없어서 자격과 보험을 본인이 확인해야 합니다. 비용은 350달러에서 600달러 이상입니다.

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이 글을 갱신하는 시점

부동산은 숫자가 자주 바뀌는 영역입니다. 아래 항목은 특히 자주 움직입니다.

• 토론토 시 취득세 요율 · 2026년 4월 1일에 올랐습니다. 시 예산 주기마다 확인이 필요합니다
• 외국인 구매 금지 · 2027년 1월 1일 만료 예정이고 추가 연장 여부를 확인하지 못했습니다
• 모기지 보험 상한과 최소 다운페이먼트 구간 · 2024년 12월 15일에 바뀌었습니다
• 스트레스 테스트 기준 · 감독기관 방침에 따라 바뀝니다
• FHSA와 HBP 한도 · 예산안에서 조정됩니다
• 신축 GST 환급 · 2025년 5월 27일 이후 계약분부터 적용되는 새 제도입니다
• 예치금 보험 한도 · 개인당 20만 달러는 2025년 8월 확인분입니다. 총액 한도와 함께 바뀔 수 있습니다
• 표준 매매계약서 문구 · OREA 양식은 개정판이 나올 때마다 조항 번호와 표현이 바뀔 수 있습니다

출처

이 글의 모든 숫자와 규정은 위 sources 목록의 정부와 규제기관 페이지에서 2026년 8월 30일에 직접 확인했습니다. 확인하지 못한 항목은 본문에 그대로 적어두었습니다.